Дом №30

По немногочисленным просьбам собственников, в этой статье я попытаюсь простым языком объяснить причины наших непростых отношений с управляющей компанией (УК) «Симстрой» на примере анализа их отчета за 2017 год о проделанной работе по управлению домом №30 по ул. Полбина.

Начнем с небольшого ликбеза о том, как именно функционирует наша УК. Это довольно просто, посмотрите Вашу платежку, все что там есть условно относится к 2 категориям:

1. УК собирает с нас деньги и перечисляет их ресурсоснабжающим организациям от нашего имени (это электроэнергия, тепло, горячая и холодная вода). И делает это она, кстати, абсолютно бесплатно то есть БЕЗ ВСЯКОЙ КОМИССИИ. Таким образом понятно, что на этом наша УК ничего не зарабатывает. А на чем же зарабатывает, спросите меня Вы? А вот теперь пункт 2...
2. УК оказывает нам услуги по СОДЕРЖАНИЮ И ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ дома. Так что же это такое, содержание и ремонт? Действительно, сейчас многие жильцы и не знают, что именно туда входит и сколько это стоит. И грех их обвинять, где им это узнать? В платежке этого нет, не расшифровано. На сайте http://www.simstroy73.ru? - так он уже давно не обновляется, а до недавнего времени вообще не работал... Тариф не расшифрован сейчас НИГДЕ.

Раньше, в давние времена - года 4 назад, когда Владимир Михайлович (ВМ) еще не ленился писать в платежке состав своих услуг, - там это было указано. Но к счастью, мы его заставили расписать всё это в годовом отчете (говорю заставили, потому что форма этого отчета разработана советом дома и навязана УК, старая была не информативна от слова совсем).

Итак, я буду пользоваться ТОЛЬКО данными, предоставленными УК, чтобы Вам было понятно почему этот отчет вызывает вопросы.

Содержание и ремонт, это вот что:

Видите, совсем не много: наша УК предоставляет нам всего 16 видов услуг общей суммой в год с дома на 1 554 559,72р. Давайте разберемся за что же мы платим, прямо по пунктам:

Пункт 1, Пункт 2 (в сумме - 303 694,44 руб. в год) – уборка территории и подъездов – тут все ОК, это зарплаты уборщиц и дворника. Вопросов нет.

Пункт 6 (412 339,2 руб. в год) – затраты на управление МКД – это зарплата ВМ и его бухгалтера, вопросов нет.

Пункт 8 (39 877,28 руб. в год) – это зарплата паспортиста, вопросов нет.

Пункт 11 (218 464 руб. в год) – содержание лифтов – УК заключила договор с Лифтремонт, по факту лифты обслуживают они, это называется аутсорсинг, вопросов нет.

Пункт 12 (197 266 руб. в год) – вывоз мусора, тоже аутсорсинг, вопросов нет.

Пункт 16 (16 246,3 руб. в год) – это обслуживание газового оборудования, опять же аутсорсинг, хорошо, нет вопросов.

Пункт 14 (7 136,64р. в год) – замеры изоляции – нам предоставили договор, нет вопросов.

Вот видите, 8 пунктов из 16 и вопросов пока нет (на самом деле есть, но сейчас будем считать что их нет ;) ).

А вот дальше уже интереснее, однако перед обсуждением остальных пунктов, позвольте рассказать вам некоторую предысторию. Осенью 2016 года, когда в нашем доме окончательно стало заметно (ну, для меня), что с полами в подъездах надо что-то делать, я подошел к ВМ и попросил его починить нам полы, используя деньги из фонда ремонта (Пункт 13 Текущий ремонт МКД), на что мне было сказано, что в ближайшее время этого сделать не удастся, потому что по судебным решениям (из-за дерева, упавшего на машины) у него списали значительную сумму с расчетного счета, и денег у него нет. Сумма была большая – 522 310,79 руб. (из них - 462 310,79 руб. по искам жильцов нашего дома).

Мне это всё очень не понравилось, и я решил провести проверку его деятельности, для чего запросил у него выписку с его расчетного счета, ВСЕ субподрядные договора и ВСЕ трудовые (срочные) договора с его сотрудниками.

Больше всего меня в этой ситуации возмутила фраза ВМ и его жены, что у его фирмы НЕТ ПРИБЫЛИ (это как мантра какая-то повторяется каждый раз). И дескать поэтому он все штрафы платит нашими деньгами. Но я отвлекся, так что же я выяснил по итогам своей проверки? А вот что:

- прибыль у ООО «Симстрой» есть, т.к. с расчетного счета в ИФНС ежеквартально исправно платится налог на прибыль;

- все штрафы УК оплатила из прибыли I, II и частично III квартала 2016 года. Прибыль за остаток III и за весь IV квартал осталась;

- для оплаты штрафов так же использовались деньги за аренду МОП нашего дома (это те самые «провайдеры»), которые платят нам 41 400 руб. в год. Это деньги, принадлежащие собственникам, в ЧИСТОМ ВИДЕ, потому как места общего пользования принадлежат жильцам. Не УК, а жильцам. И, соответственно, распоряжаться этими деньгами ВМ права не имел!

И, наконец, самое интересное. Помните, выше, когда я разбирал состав услуг, вывоз мусора, обслуживание лифтов, я говорил что там есть субподрядные договора и это аутсорсинг?

Так вот теперь угадайте, кто выполняет работы по Пунктам 3, 4, 5, 10, 15? Общая стоимость этих работ в год 281 083,64 руб. Это очень важные работы, это обслуживание основных инженерных сетей дома. Все эти работы выполняет ООО «Симстрой»! А конкретно - Владимир Михайлович. Сам! Лично! За 2016, 2017 годы субподрядных договоров было лишь на 6 900 руб. (поверка прибора учета тепловой энергии). Нормально?

Давайте еще раз повторимся, это важно. Вот есть, например, Пункт 10 - обслуживание приборов учета. Мы только в 2017 г. заплатили за это 42 819,84 руб., а Симстрой потратил всего 6 900 руб. Получается мы переплатили 35 919,84. А знаете какой расход был по этой статье в 2016 году? - Никакой! В поверку не возили ни одного прибора, не было ни одного договора. И так по всем Пунктам: 3, 4, 5, 10, 15.

Содержание систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т. д. - это пункты с бешеной рентабельностью. Это то, на чем зарабатывает наша УК, не делая по факту почти никаких работ. Почему никаких, спросите вы? Да потому, что мне в 2016 году давали все договора УК, там в штате директор, бухгалтер, дворник, уборщицы. Кто это все обслуживает? Дворник? Уборщица? Нет, это делает лично директор.

При этом нет ни одного акта о проведенных работах, ни журнала работ, ни графика. Да даже перечня работ нет!!!! Вот так мы и живем уже который год. Вот это и не устраивает совет дома. Выполняются работы или деньги кладутся в карман? Проверить невозможно...

И вот после этого, когда ВМ гордо заявляет, что мол у вас на обслуживание ДВК 1 640 рублей заложено всего, надо бы поднимать, я то в этом году потратил аж 4 826,2 руб. Хочется сказать.: «Хм, а ничего, что у нас, например, на обслуживание лифтов 217 464р. заложено в год, а по договору с ООО «Лифтремонт» ты платишь 193 284 руб. Где остальные 24 180р? По вывозу мусора тоже самое кстати. Забавная арифметика, да?

А вот теперь можно пояснить, почему ВМ говорит, что прибыли у него нет. Говорит он так потому, что доходы по всем этим Пунктам он не считает прибылью. В его понимании это он нам оказал услугу, а мы ее оплатили, а плата за услугу - есть его зарплата, вот так . Нет прибыли, есть зарплата, а вот была ли оказана услуга? Это вопрос глупый и риторический.

Ладно, теперь вы понимаете на чем именно и сколько зарабатывает наша УК, давайте обратимся тогда к отчету. Что нас не устраивает в нем? Да много чего:

- не случайно мы просили в пунктах отчета 4.6-4.12 написать конкретный перечень работ по статьям СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ МКД (те самые пресловутые 16 пунктов). Хочется знать за что заплатил. А наша УК ничего и не скрывает, по Пунктам 4.8, 4.9, 4.10 работ НЕТ, пустые поля. Это, прошу заметить они САМИ написали. А сколько мы за эти пустые строчки заплатили? 202 580,6 руб. за эти 3 пункта в год. Нормально это? Вопрос..

- по остальным пунктам посчитайте сами, даже с учетом перерасхода по Дезинсекции, наблюдается большая экономия в других пунктах. Экономия, как вы понимаете уходит УК.

- Пункт 4.6 - яблоко раздора. Всё выше описанное я давно уже знал и прощал, но это уже край. Посмотрите какие работы УК включила в 2017 году в текущий ремонт.

«Установка реле времени», «Установка светильника», хочется спросить, вы ребята ничего не перепутали?? Есть пункт обслуживание систем электроснабжения, туда это все включайте, мы заплатили за это. Но УК говорит нам НЕТ, там ребята только наши услуги, а материалы за ваш счет. 42 тыс. руб. только на услуги?? При том, что есть строки «Замер изоляции» и «Обслуживание приборов учета». При том, что раньше материалы туда входили, а как иначе, раньше не было провайдеров и текущего ремонта, не было таких строк и ВМ не с чего было греть руки. Вопрос следующий, где написано, что там только услуги? Где это написано? Покажите! В ответ ничего... А потому что нигде это не написано! Это ВМ сам так в какой то момент решил, а мы проглотили.

Дальше, в Текущем ремонте: «Дезинсекция». При том что есть пункт «Дезинсекция и дератизация». Вопрос почему? Да просто так, серьезно, даже никак не объяснили.

Обслуживание ДВК в Текущем ремонте. Есть отдельный сбор за обслуживание ДВК. Почему это включили в текущий ремонт??? Ответ тот же, потому что МОЖЕМ, и всё, платите.

Самое эпичное, «Спилка дерева» 13тр, в текущем ремонте. Вопрос: «ВМ у тебя документы есть, что это столько стоило? Ты же в расходы это включаешь». Ответ: «нет, документов у меня нет, но Лена (Воронова) же видела!» То есть оцените тупость ситуации, мы должны заплатить за то, на что даже документов нет, никакого подтверждения расходов! Глупость, скажите вы? И будете правы, но будете платить если примете этот «отчет».

Ремонт 1 подъезда включен в расходы 2017 года, ну тут без комментариев вообще. Это просто наглость. То есть наши деньги 2016 года за аренду МОП («провайдеры») УК потратило бог знает куда, а как я уже говорил выше это личные деньги собственников, и распоряжаться ими (куда и на что их тратить) можем только мы, опрелив на общем собрании. Но ВМ плевал на это всё. Просто взял и потратил, а теперь эти работы мы должны по новой финансировать. Считаете это нормально?

Ну и наконец, вызывает вопросы тот факт, что и деньги 2017 года он почему то потратил без согласования с нами. Без всяких собраний, голосований. ПРОСТО ВЗЯЛ И ПОТРАТИЛ. Посмотрите ваши договора с Симстрой, там все про это написано, УК обязана вынести предложения собственникам по текущему ремонту, собственники обязаны утвердить. Дофига вам выносили предложений по текущему ремонту?

Выводов из этого всего не будет, и так получилось через чур много букв. Прошу меня за это извинить, просто хотелось описать все подробно, как оно у нас есть.

Выводы каждый должен сделать для себя сам. Возможно кого-то эта ситуация устраивает, и он считает что «у всех так», и что у нас еще лучше чем у других.

Может оно так и есть, но лично меня и многих моих соседей это возмущает, возмущает то, что у нас никогда «нет денег», что мы который год не можем отремонтировать полы и плитку на ступеньках, детскую площадку, домофон и так далее. Так быть не должно. Не правильно это как-то.

Прошу вас только об одном, не будьте пассивными, не верьте на слово и требуйте то, за что мы заплатили!

Спросите, а что теперь? Пока планы запросить этот отчет с подписью и печатью, дабы это стало документом. Пишем претензию, пишем в надзорные органы, суть претензий можно брать прямо из этого письма.

А дальше у нас, думаю, будет только 2 варианта: либо суд, либо собирать собрание собственников и требовать от УК заключения дополнительного соглашения к нашим договорам, где мы пропишем все, что должно там быть (конкретный перечень работ по обслуживанию дома, стоимость их по некоторым позициям возможно уменьшим, порядок отчетности УК перед нами).

Проблема в том, что УК не воспринимает нас всерьез, мол поорут и разойдутся как всегда, ничего страшного...

Надеюсь, что они не правы:) На этом всё.